Vastgoed kopen in Polen als Nederlander: regels, proces en valkuilen
Als Nederlander kunt u in Polen vrijwel net zo makkelijk vastgoed kopen als een Pool. Burgers en bedrijven uit de Europese Economische Ruimte zijn vrijgesteld van de vergunningplicht die voor kopers van buiten de EER geldt. De aankoop zelf loopt via een Poolse notaris, met het eeuwigdurende kadaster (księga wieczysta) als belangrijkste zekerheid.
Geen vergunning nodig voor EU-burgers
De Poolse wet vereist voor buitenlandse kopers van vastgoed in beginsel een vergunning van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Voor burgers en ondernemingen uit de EER en Zwitserland geldt die eis niet, met slechts enkele uitzonderingen voor landbouw- en bosgrond. Voor een woning, appartement, bedrijfspand of bouwkavel koopt u dus zonder extra vergunningstraject.
Zo verloopt de aankoop
Het proces kent vier vaste stappen:
- Kadastercontrole. Elk geregistreerd pand heeft een księga wieczysta, een openbaar kadasterboek waarin eigendom, hypotheken en beslagen staan. Dit is de eerste en belangrijkste controle.
- Voorlopige overeenkomst. Vaak wordt eerst een umowa przedwstępna gesloten, met aanbetaling. Let op het verschil tussen zadatek (bij annulering verliest u de aanbetaling of krijgt u het dubbele terug) en zaliczka (gewone aanbetaling).
- Financiering en controles. Bestemmingsplan, bouwstaat, eventuele huurders en servicekosten worden gecontroleerd. Bij nieuwbouw beoordeelt u de ontwikkelaar en de opleveringsvoorwaarden.
- Notariële akte. De overdracht gebeurt bij de Poolse notaris (akt notarialny) en wordt ingeschreven in het kadaster. Reken naast de koopsom op overdrachtsbelasting van 2% bij bestaande bouw, of btw bij nieuwbouw, plus notaris- en inschrijvingskosten.
Waarom de markt interessant is
De Poolse economie groeide 3,6% in 2025 en de Europese Commissie verwacht 3,5% in 2026. Steden als Warschau, Krakau, Wrocław en Gdańsk kennen een aanhoudende vraag naar woningen en bedrijfsruimte, gedreven door binnenlandse groei en buitenlandse investeringen (in 2024 steeg het aantal investeringsprojecten met 13%).
De valkuilen
De taal is de grootste: aktes, kadasterboeken en gemeentelijke stukken zijn Pools-talig, en bij mkb-verkopers en lokale makelaars is Engels niet vanzelfsprekend. Daarnaast wijkt het aanbetalingsrecht af van het Nederlandse, en verdient de bestemmingsplancheck extra aandacht.
Polska Consult Holland begeleidt Nederlandse kopers bij vastgoedtransacties in Polen: wij controleren het kadaster, vertalen en tolken bij de notaris, en schakelen lokale juristen in waar nodig. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.
